房地產市場正在進入新一輪“去庫存”時期。

　　自今年4月底的中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”后，在新一輪政策潮中，“以舊換新”作為“去庫存”的新舉措，幾乎成為各地的“標配”。

　　據不完全統計，目前全國已有超60個城市推出住房“以舊換新”政策，大灣區也已有6城“官宣”入局，其他城市也在積極探索實施。

　　住房“以舊換新”是一項探索性的新政策，未來范圍會擴大嗎？要注意哪些問題？最終能“換來”一個怎樣的市場？

　　廣東響應情況如何？

　　已有廣州、深圳、佛山、惠州、中山、肇慶以政府或相關協會名義“官宣”入局“以舊換新”。

　　5月15日起，廣州花都區正式啟動商品房“以舊換新”活動。記者從花都房地產行業協會獲悉，活動第一天共簽訂住房“以舊換新”5單。“客戶與房地產開發企業、中介機構簽署三方協議，并且交了新房定金。”花都房地產行業協會秘書長黃菲菲介紹，當天反饋比較理想，“相信后續效果會不錯”。

　　此次活動將推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”，面向所有計劃出售二手商品房（舊房）并在花都區范圍內購買新建商品房（新房）的購房人群（換房人）。

　　4月30日，中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其中“以舊換新”被認為是打通存量房和增量房循環、增強流動性的重要舉措。

　　廣東多城“官宣”入局。3月1日，惠州市房地產業協會、惠州市房地產中介行業協會聯合推出“惠安家·換新購”活動，以惠城區為試點。

　　4月23日，深圳市房地產業協會同深圳市房地產中介協會聯合發布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，在一線城市中首個落地“以舊換新”。

　　4月30日，中山6個部門聯合發布措施，其中提出鼓勵居民住房“以舊換新”。同日，肇慶7個部門聯合印發《肇慶市促進房地產業高質量發展若干措施》，推出鼓勵住房“舊換新”“舊轉保”等21條措施。

　　5月13日，佛山發布13條房地產新政，其中提出鼓勵支持住房“以舊換新”。

　　可以看出，大灣區這些城市以政府或相關協會名義“官宣”入局“以舊換新”。也有多地雖未“官宣”，但也正探索實施。比如在江門，江門市住房和城鄉建設局指導當地房企博富控股，在蓬江區的博學名苑、臺山的福美城開啟“以舊換新”。博富控股總裁助理李秀清介紹，目前兩個項目成交約20套，咨詢客戶過千組，“參與‘以舊換新’的意愿還是很強的。”

　　“以舊換新”如何運作？

　　主要采取三方聯動、房企收購、政府收購和政府補貼模式

　　據中指研究院監測數據顯示，截至目前，全國已有超60城表態支持住房“以舊換新”，并且預計還將有更多城市加入。

　　廣東省城規院住房政策研究中心副主任羅異鏗介紹，目前住房“以舊換新”主要有四種模式。

　　一是三方聯動模式（又稱“聯合幫賣”模式），由房企、中介機構、換房人共同完成。換房人認購房企新房并優先鎖定，同時中介機構幫助業主優先出售舊房。若一定期限內舊房售出，則按流程購買新房；若在約定時間內舊房未售出，則房企退還新建商品住房認購金。此次廣州花都、深圳推行的便是這一模式。從全國范圍內來看，目前，寧波、上海、杭州臨平區等推出的“以舊換新”也采用了這種模式。

　　二是房企收購模式，房企按照評估價格收購換房人的二手房，收購款抵扣換房人認購新建商品房的購房款。比如在珠海，今年4月珠海華發作為收購主體推出“以舊換新”，直接收購存量二手房以促成新房交易。

　　三是政府收購模式，即由政府或委托的國企按規定收購二手房。比如較早推出“以舊換新”的鄭州，由鄭州城市發展集團為主體，通過“鄭州市房產交易服務平臺”收購500套二手房，同時換房者選購平臺房源庫中的新房。還有一些地方特色的延伸，比如肇慶提出“舊房轉保障性住房”，即存量房屋持有人可以通過“舊轉保”的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房，無需賣房即可換新。

　　四是政府補貼模式，對于一定期限內實施“以舊換新”的業主給予契稅補貼或購房補貼。比如麗水、揚州、蘇州等地便是為換房者發放契稅補貼。

　　目前來看，三方聯動是各個城市主推的模式，由于是基于市場自發行為，房企的資金壓力小，且更容易讓利換房者和中介機構。“我們做‘以舊換新’前參考了多種模式，最終認為‘聯合幫賣’模式比較合適。”李秀清介紹，主要便是考慮到企業沒有二手房部、資金需求量更小。

　　不過中指研究院市場研究總監陳文靜也指出，這一模式主要面臨二手房市場調整壓力，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，換房人無法快速售出二手房，交易周期過長，不一定能促成“以舊換新”。

　　房企收購模式暫時只有少數企業開展，由于新房選擇的局限性較大，且對企業資金需求量大、對換房者二手房的門檻要求高，比如要求一定樓齡、位于較好地段等，惠及面不廣。

　　政府或國企收購模式，由于信用背書受到歡迎。但財政負擔較大，收購規模有限，如鄭州試點收購500套、南京收購2000套，面對龐大的二手房掛牌量，顯得杯水車薪。另外還需考慮資金平衡，政府或國企收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，都存在資金平衡、盈虧的考驗。“需要統籌考慮二手房收購后的利用方向，避免閑置空置。對于保障性住房籌建壓力較大的城市，有條件可以采取該模式。”羅異鏗說，而政府補貼模式，目前一般僅在非一線城市實施，大部分城市的補貼力度也相對較小。

　　共性問題如何解決？

　　住房“以舊換新”需要多方合力推進，政府應制定規則確保各項優惠政策能夠落地

　　當前，住房“以舊換新”處于起步階段，實施時間較短，并且不少地方仍待出臺具體實施細則。但無論哪種“以舊換新”模式，都是一場多方博弈，一些共性問題亟待解決。

　　一方面，需要多方合力推進。“住房‘以舊換新’涉及資金量大、需要衡量考慮事項多，單靠政府或市場的力量都十分有限，需要政府、企業、業主多方合力推進。”羅異鏗提醒。因此，未來的“以舊換新”也需要因地制宜，多種模式相結合，以產生更大效果。

　　另一方面，“以舊換新”既關聯著剛需買家，也關聯換房賣家，是一場“雙向奔赴”，需要考慮更多細節和誠意。例如在政策層面進行完善和監督。擴大政策覆蓋面，目前部分城市實施住房“以舊換新”局限于部分區域、部分新盤，換房人選擇較少。在促成交易方面，不少房企也呼吁出臺“先買新后賣舊”同樣享受“先賣舊后買新”的支持政策。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，政府還應制定規則，確保各項優惠政策能落地，比如契稅減免、中介費減免等。同時，要發揮中介行業協會和開發行業協會的作用，讓業主放心地參與到“以舊換新”中。另外，建議政府搭建公信力強的住房交易信息平臺。而對于參與的房企、國企等來說，首先要拿出有品質的房源，此前有部分地方新房房源品質較低，甚至被認為是售不出的“邊角料”。

　　同時，需要適當延長置換時間。“以舊換新”規則下，對舊房售出有約定時限，但當前銷售時間均較長。“我們在實際操作中發現，例如有些房主對舊房的心理價位很高，一直難以成交，我們目前準備視情況將約定時間從60天期限，延長到半年左右。”李秀清說。另外，也要確保參與的樓盤能正常交付，并且對認購的定金要加強監管，對于未能完成“以舊換新”的業主，要能夠按約定正常退還。

　　多位專家指出，當下對樓市紓困的政策不能單方面想著“去庫存”，要更精細化、接地氣，盡可能滿足各方訴求，才能落地見效。

　　（記者 張子俊）