每周到中山翠亨新區開展一次對接，已成為高端電子磁性元器件研發制造項目團隊“雷打不動”的一項工作。1個多月前，這個來自深圳市的智能制造團隊與中山翠亨城市更新有限公司簽約，進駐翠亨新區（南朗街道）首個村企合作“工改”項目——翠城1號·翠亨智能制造國際企業谷，一次性購買園區超過6萬平方米的“定制廠房”。未來，該公司將在翠亨新區建設新生產基地，與深圳總部遙相呼應。

　　中山全面打響村鎮低效工業園改造升級攻堅至今已超過560天，翠亨新區“工改”的階段性成效逐漸顯現，騰出來的新空間獲得深圳等珠江口東岸城市企業的青睞。今年上半年，新區首批“定制廠房”園區實現簽約，儲備招商項目超40個。

　　在數據背后，翠亨新區在“工改”攻堅中“摸著石頭過河”，以“物業置換補償”“以改代征”“聯動新征”等新舉措突破障礙，促成新園區和項目落地，形成了一條具有新區特色的“工改”路徑。

　　推進“村改”新實踐，探索物業置換補償

　　南朗街道南朗村石狗山下，曾經的廢品收購站片區已被連片平整。未來，這里將建起一個由高標準廠房組成的產業新園區——翠城1號·翠亨智能制造國際企業谷。

　　南朗村廢品收購站片區是翠亨新區（南朗街道）首個啟動的村企合作“工改”項目。在“村村點火”的粗放發展階段，南朗村廢品收購站片區迅速集聚起一批廢品收購廠企。20多年來，雖然該片區為村集體帶來了一定收入，但低效能、低產值、臟亂差、安全隱患、環境污染等問題突出。對于廢品收購站片區的改造，南朗村一直尋找破局的機會，“工改”為他們提供了新希望。

　　然而，要通過“工改”改變南朗村廢品收購站片區的困局，還需要突破系列難題，其中如何保障“工改”過程中和改造后的村集體收益問題最為突出。

　　“‘工改’最根本的問題就是算賬。通過工改把蛋糕做大，讓政府騰出更多產業空間，實現‘大招商、招大商’，讓所有人受益，這是‘工改’的核心。”翠亨新區“工改”專班成員、翠亨新區政務服務數據管理局局長孟慶光表示，針對村集體在“工改”中的收益顧慮，新區“工改”推出了“物業置換補償”“代管代租”等新措施，激發村集體的改造動力。

　　“物業置換補償”是指在“村改”項目實施過程中，政府或國企按照一定的換算系數，以改造地塊上的新建物業對村集體土地進行“置換”補償。這是一種實現多贏局面的模式，一方面，村集體既能獲得現金補償，又能得到持久的物業，獲得長期收益來源，另一方面，這也降低了政府或國企作為土地連片整備主體的資金投入壓力，確保“工改”的可持續性。

　　在“物業置換補償”基礎上，新區“工改”還推出“代管代租”舉措。新的物業建好后，產權移交給村集體，管理和出租則交由政府或國企負責，由后者引進優質產業項目，提供專業的物業管理，保障村集體物業的持續收益。“物業置換補償”和“代管代租”的模式得到了村集體認可。去年，南朗村黨員和村民代表“雙100%”表決同意與中山翠亨城市更新有限公司合作開發改造南朗村原廢品收購片區地塊。

　　“我們村離翠亨快線就5分鐘，通過快線到深中通道也就10多分鐘，工改實施后，我們大有可為。”看著即將實施的村改項目，南朗村黨委書記程德樂充滿期待。他算了一筆賬，“工改”期間，國企繼續支付改造地塊的原有收益，收益不間斷。翠城1號·翠亨智能制造國際企業谷建成后，南朗村將獲得部分返租廠房物業，并由國企提供代管代租服務，向村支付穩定租金，租金每5年遞增10%，村集體“旱澇保收”。

　　翠亨新區“工改”專班相關負責人表示，新模式下的“村改”項目一般可為村集體帶來10倍以上的收入。以最近簽約的南朗街道華照村麻東經濟合作社村企合作地塊為例，改造完成后，合作社可通過“返還物業”等方式獲得高標準廠房，集體年收入有望從如今的每年約30萬元增加至約350萬元。

　　據統計，翠亨新區已有5宗“村改”項目獲村集體高票通過，成為中山“村改”項目落地最密集的區域之一。

　　把本地企業留下來，讓好項目駐進來

　　隨著深中通道建設進入最后一年沖刺期，與深中通道銜接的中開高速建設也不斷提速。中開高速架空橫跨橫門工業區，高架橋下，工業區內也正是一片熱火朝天的施工場景。今年4月，廣東明陽電氣股份有限公司（下稱“明陽電氣”）增資擴產項目在橫門工業區動工，該項目落地，也是翠亨新區“工改”的成果之一。明陽集團黨委書記、董事長張傳衛曾透露該項目的一個細節，明陽電氣增資擴產項目早在3年前就已開始謀劃，但苦于當時周邊沒有成熟地塊，項目一度計劃到市外建設。

　　“工改”為明陽電氣項目找到了出路。今年3月，南朗街道華照村麻東經濟合作社地塊“工改”方案相關事項，全部獲得合作社集體高票通過，地塊將以“村企合作”的方式進行改造。通過整合村集體地塊和周邊低效用地，翠亨新區為明陽電氣增資擴產項目提供了條件，也留住了這一“鏈主”企業。項目建成后，明陽電氣計劃引入清潔能源上下游產業，在翠亨新區謀劃推進千畝清潔能源與智能高端裝備產業園，打造智能電氣裝備和氫能兩大產業集群。明陽電氣增資擴產項目所在地也是中山市清潔能源主題產業園（翠亨新區）一期項目的核心區，未來形成新能源產業的集聚地。

　　留住優質企業、激發企業發展新動能，是翠亨新區“工改”的重要方向，明陽電氣增資擴產項目是其中的代表。留住好項目的關鍵還在于空間。為了給優質項目和產業平臺騰出更大空間，除了通過推動“村改”，翠亨新區還探索“以改帶征”等模式。比如，針對中山市清潔能源主題產業園（翠亨新區）范圍內低容積率、低產值的低效工業地塊，翠亨新區專門制定了“征收收回”實施方案，加快園區用地整備，充實園區連片用地儲備，為園區建設提供條件。

　　對于有增資擴產需要、產業市場前景好的企業，翠亨新區則鼓勵和協作企業破除障礙，通過“自改”，提升空間利用效能，原地升級，留住這些原有的優質產業資源。

　　今年5月，莎麗科技股份有限公司（下稱“莎麗科技公司”）裝配式衛生間產品生產業務用房建設項目在南朗第一工業區奠基。這是中山市首宗企業利用“三舊”改造政策帶建筑物完善用地手續的“工改工”自改項目，在翠亨新區工改專班的協作下，困擾莎麗科技公司將近20年的園區用地辦證難題在“工改”政策推動下得到破解，增資擴產項目順利落地。

　　“這是我們期盼已久的增資擴產項目，中山‘工改’真給力！”莎麗科技股份有限公司董事長劉鳳祥對這次突破由衷感嘆。以增資擴產項目為起點，莎麗科技公司將開啟新一輪轉型升級。項目將建設涵蓋產品研發、新材料新工藝運用、智能制造、產成創意、物聯網融合、上下游產業鏈配套的“金莎麗衛浴工業園”，建筑面積近8萬平方米，園區的容積率從原來的0.66提升至3.0以上。項目投入使用后將為企業拓展市場提供支撐，為未來五年沖擊20億元產值大關奠定基礎。

　　為深中經濟合作區配套優質空間

　　回首今年上半年，翠亨新區“工改”為地區發展騰出了空間，也創造了新機遇。新的機遇正呼喚翠亨新區拿出更多新空間。

　　就在今年上半年收官之時，6月28日，2023深圳·中山聯合招商大會暨寶安九圍國際總部區·翠亨深中合作產業園推介會在深圳市寶安區舉行，這是深中兩市首次聯合招商，兩市聯手共建的深中經濟合作區也在活動中亮相。翠亨新區成為本次深中聯動的焦點，規劃面積66平方公里的深中經濟合作區重點布局翠亨新區，合作區“1中心、3基地”中的“1中心”和2個基地都在翠亨新區范圍內。未來，深中經濟合作區將打造“深圳總部＋中山基地”“深圳研發＋中山轉化”“深圳鏈主＋中山配套”等合作模式，翠亨新區將成為深中聯動的主陣地。

　　事實上，深度參與深中聯動一直是翠亨新區“工改”的重要目標。去年，翠亨新區發起“工改”大兵團作戰行動，中山市委副秘書長、翠亨新區黨工委書記梁克在行動動員會上就指出，中山正舉全市之力建設廣東省珠江口東西兩岸融合互動發展改革創新實驗區，重點就是實施“東承”戰略，全力推進深中“六個一體化”，而其中破題之舉就是“工改”。作為中山“東承”的橋頭堡，翠亨新區只有加快破解土地碎片化、低效化，才能將深中聯動的機遇真正轉化為發展優勢。

　　今年上半年，翠亨新區“工改”已在八個低效工業園全面鋪開，并對“工改”片區周邊土地開展“聯動征收”工作，推動新、舊地塊連片，打造若干個千畝級產業空間。翠亨新區已制訂“聯動新征”工作方案，計劃“聯動新征”土地超過5000畝。目前，南朗工業區已基本完成了“1142畝”地塊的征收任務。通過聯動“工改”區域周邊新征土地，翠亨新區未來將打造萬畝級的深中協同產業集聚區。

　　新的空間正在形成，為降低“工改”土地的“空窗期”，翠亨新區招商領導小組四處招商，聚焦生物醫藥、高端裝備、精密制造、新一代電子信息等領域進行定向招商，目前已形成優質項目排隊等地的現象，儲備在庫的“工改”招商項目超過40個。

　　“深中通道通車后，30分鐘左右可以直達，這甚至比在深圳內部通勤還快！”站在翠亨新區“工改”專班內的城市沙盤前，已簽約落戶翠城1號·翠亨智能制造國際企業谷的高端電子磁性元器件研發制造項目團隊對未來前景充滿信心。目前園區建設項目已完成招標，他們正加緊與新區工改專班對接，推進項目動工前各項準備工作，為踏上翠亨新區這片深中聯動的投資熱土先行探路。

　　（記者 雷海泉）